买了房子没住 物业喊你交费你交还是不交？

　　居住在小区里，日常生活难会时不时跟物业打交道，因此，跟物业闹矛盾的现象比较普遍，假设处理不当，会走上打官司的道路。
 

　　物业纠纷案例列举
 

　　【经典案例】
 

　　某物业管理有限公司(简称物业公司)承担某小区的物业管理。丁某是该小区业主。2015年物业公司起诉丁某 ，要求其交纳2010年1月至2014年拖欠的物业费2545.621元。丁某答辩称卧室顶楼漏水，阳台墙体有裂缝，多次找物业公司维修，但都没有解决。对物业管理公司提供的服务不管理，不同意交物业费。
 

　　【法官说法】
 

　　物业管理公司主要负责公共建筑和共用设施的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。房屋漏水问题要查找漏水原因，若因公共供水管道破裂造成的漏水问题，物业公司有责任负责维修、更换。若因业主私人用水管道的问题，物业公司不负担维修义务。若因楼顶防水问题而造成顶楼漏水，因涉及楼顶公共建筑，可启动专项维修资金进行维修。墙体裂缝涉及工程质量问题，应由开发建设单位负责维修。若房屋已过保修期，房屋共用部分的墙体发生裂缝，可启动专项维修资金进行维修。本案中，丁某以卧室漏水和墙体裂缝作为抗辩理由不能成立。其可以找相关责任主体协商解决问题或者将责任主体列为被告另行起诉。
 

　　【法条索引】
 

　　《住宅专项维修资金管理办法》二条，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
 

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
 

　　《住宅专项维修资金管理办法》十八条，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
 

　　在各类纠纷中，无论是物业还是业主，都需清楚彼此的权利和义务，避免不必要的矛盾发生，如物业方收取费用后应该履行义务，将小区清洁做好、电梯有问题及时修理等;同时，业主方也应清楚自己该做的事情?不拖欠物业费等。
 

　　物业费包括哪些?
 

　　住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：
 

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等)
 

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(包括;公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;给排水日常运行、维修及保养费;电气、燃气、消防系统设备维修保养费;公共照明费;易损件更新费等等)
 

　　3、物业管理区域清洁卫生费用;　(包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等)
 

　　4、物业管理区域绿化养护费用　(包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等)
 

　　5、物业管理区域秩序维护费用;　(即安全管理人员费用、安全器械装备费等)
 

　　6、办公费用;　(包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等)
 

　　7、物业管理企业固定资产折旧;
 

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
 

　　9、法定税费;(包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等)
 

　　10、经业主同意的其它费用。
 

　　物业管理公司权利和义务
 

　　权利:
 

　　①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;
 

　　②依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理;
 

　　③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
 

　　④有权制止违反规章制度的行为;
 

　　⑤有权要求业委会协助管理;
 

　　⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;
 

　　⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
 

　　义务:
 

　　①履行物业管理合同，依法经营;
 

　　②接受业委会和住宅小区居民的监督;
 

　　③重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可;
 

　　④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
 

　　业主的权利和义务
 

　　权利:
 

　　①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
 

　　②提议召开业主大会会议，并物业管理的有关事项提出建议;
 

　　③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
 

　　④参加业主大会会议，行使投票权;
 

　　⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权;
 

　　⑥监督业主委员会的工作;
 

　　⑦监督物业服务企业履行物业服务合同;
 

　　⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
 

　　⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
 

　　⑩法律、法规规定的其他权利。
 

　　义务:
 

　　①遵守管理规约、业主大会议事规则;
 

　　②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
 

　　③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
 

　　④按照国家有关规定交纳专项维修资金;
 

　　⑤按时交纳物业服务费用;
 

　　⑥法律、法规规定的其他义务。
 

　　业主未居住还需要交物业费吗?
 

　　根据相关法律：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务”。业主办理相关入住手续后，物业公司按照物业服务合同提供服务，因此，业主虽未居住但仍需按时交纳物业服务费。
 

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