楼市呼唤重大制度变革

楼市呼唤重大制度变革

   随着新国八条要求各地公布今年房价控制目标的期限已到，绝大部分地方政府都已陆续公布了自己的调控目标，同时也引起了舆论大哗。媒体上充满了对各地房价控制目标变为预设或容许的房价上涨目标的不满，以及对地方政府囿于利益原因而对真正控制房价不热心不真心的批评指责。舆论界的这些评论，应当说大多都有自己的几分道理，但如果是事情本身的逻辑而言，我们却不能不说这多少偏离了认识和解决房价问题的正确方向。

 

   公平地说，如果国务院提出的遏制部分城市房价的过快上涨而言，各地提出的将房价上涨控制在不超过经济增长和人均可支配收入增幅的范围之内，即大体上是个位数的上升，应该是基本符合要求。客观地看，如果这些年来，别是从1998年房改以来，房价的上涨若真每年保持在经济增长别是人均收入增长速度之内，显然房价不会像这样成为全国关注的。大家不满意的地方正在于，这些年别是近几年来，房价飞速上升，早已远超人均收入增长数倍。不考虑这个基数和起点，从今年起再将房价上升与经济增速包括人均收入增长同步或挂钩，实际上与事无补，已不能改变工薪阶层买不起高价房的现状，也不能改变同步增长的收入是房价上升的一个零头的严酷事实。这样做其实反而是承认了高房价存在的合理性。因此引起人们的普遍不满自然完全可以理解。
   但是，如果此推论，地方政府是钻新国八条的空子，没有全面落实文件，将经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力三者结合起来，合理确定本地房价控制目标，而是结合前二项指标而有意忽略至关重要的三项指标即住房支付能力，这样说并不公允。因为这三个挂钩目标在房价高涨的大多数地方并不兼容，而是相互冲突的，因而无法同时挂钩。
   不错，居民住房支付能力是衡量房价的硬指标。这也是国际上普遍采用的房价（和居民）收入比。但是在中国的大部分一线城市和热点地区，房价收入比早已超过国际上一般认为6—8倍的适当区间。许多是已达20倍乃至30倍以上。要考虑居民住房支付能力，显然不是需要遏制房价过快上涨的问题，而是要房价大幅下降。这样根本不必和不能考虑经济增长目标和人均可支配收入的增长速度。显然，甩掉前二项指标，大幅降低房价，既不是地方政府的利益或意愿，也不是新国八条的要求或精神。地方政府在相互矛盾的挂钩目标中有所取舍，在总体上符合遏制房价过快上涨的精神下与前二项指标挂钩，恐怕不能说是地方政府的什么错误。

 

   那么，是否即使新国八条中存在含糊或矛盾之处，地方政府仍应当结合自己的具体情况，去创造性地理解和执行呢？这个推理恐怕也不成立。客观地说，在市场经济条件下，要地方政府对房价的上涨负全部或主要责任，有点属于不可能完成的任务（mission impossible）。因为对房价影响的主要因素有若干项，如货币政策，通货膨胀，居民收入水平，投资投机需求，居民购房意愿和房价预期，外来人员状况，住宅用地供给，建设和投入销售的商品房的数量和时间等等。这里的相当多项，或者超出地方政府的职权和能力，或者地方政府能施加有限的影响。要没有立法或授权地方政府可以直接决定新建住房的价格，或能掌控存量二手房的价格（这对新建商品房价格有直接的影响），地方政府客观上很难对新建住房价格实行有效的控制。这样看难以交出答案其实倒未必不是还算老实的态度。勉强去做，反而难免产生许多人为扭曲的结果。
   例如新国八条中说的是新建住房价格，这当然可以理解为新建商品房和新建保障房价格的加权平均。这样即便新建商品房价格上升很快，由于新建保障房数量很大，综合加权价格也不会上升或上升有限，这等于是给新建商品房价格上涨敞开了大门。再如新建住房可以不断向城市外围延伸，由于城郊房价自然比区低一大截，新建房价控制当然也不困难。现在更有认真执行限价政策的地方政府，为了控制统计房价的上升，但又苦于无权决定开发商的定价，能人为压住新售商品房的销售许可证。房子明明早已卖出10套，发2套许可证，等待郊区等低价房源搭配发放销售许可证，这样房价控制指标倒是可以模范甚至超额实现，但让所有当事人和相关者都颇感无助无奈，乃至觉得控制房价之举成了大家合演一出荒唐可笑的游戏。不过甚至这样也还不是坏的结果。因为要控制房价，绿色节能环保和一次性精装修的住宅受到冷落和淘汰，大家都需回到建造原始毛胚房报价销售的时代，尽管各方都知道这样会造成更大的浪费和住户的不便，如此等等。因此事情演变到后可能变成：人为控制房价指标还不如不控制。房价上升指标定的越低越受舆论好评的反而可能是越不实事求是，越产生更多弄虚作假或不惜造成损失浪费的。显然，这肯定是政策制定者以及盲目为所谓政策真正落实加码使劲的媒体所始料不及的。其实这种扭曲结果的产生并不奇怪。因为如果用行政性计划控制价格的办法能更好地解决问题，中国在30年前本来不会和不必走上市场导向的改革之路。_ueditor_page_break_tag_副标题

 

   因此，无论从什么角度看，限价都不是新国八条的精神实质和亮点，而是其败笔所在。媒体的聚焦、加码和施压，是在强化和放大这个败笔的消和负面作用，而不是缩小其不良影响。实际上，深入一步可以看出，如果一个政策受到执行者即各地方政府的普遍误读或消抵制，它往往反映的不是执行者而是政策本身的问题。须知在中国改革开放30多年的历史中，地方政府在绝大多数情景中都扮演了积的变革者和创新者的作用。妖魔化地方政府的功能和作用既不会帮助我们解决实际问题，也无助于推动改革的前进。当然这样说绝不是推卸地方政府在楼市调控中的责任。我在这里要着力指出的是，地方政府作为一个群体，也是在一个既定的制度构造中的产物。它们的行为并非自己可以随心所欲的选择，在很多情况下，和其他制度行为人一样，生存和维系的颇为艰难。比如，在土地招拍挂的财政分配制度下，无论谁去做地方政府脑，他都不可能不追求土地财政收入在可能情况下的大化，以便有钱去实现“为官一任，造福一方”的普遍预期。再比如，所谓耕地增减平衡挂钩制度的实行，必然会推动地方政府相互学习和主动或被动的攀比，为了取得的建设用地指标，而挖空心思到处拆迁、劝逼农民上楼。在所有这些情况下，问题的根源并不是执行者，甚至也不是执行人即地方政府的行为变异和扭曲，而是中央相关部门的制度设计出了问题。舍本逐末，往往会使问题更乱更糟，而不是理清问题的正确路径。
    更坦率地说，行政性限价并不是新国八条的败笔。行政性限购是我早先指出的另一大问题。行政性限购能限增量，放过了更大的存量；限了部分城市，推动投资投机需求转入未限购的二、三线城市和卫星城镇；限了套数，客观上鼓励人们一步到位购买更大的户型，反而可能创造更大的面积需求；限了外来移居人口，进一步加剧了我国工业化和城市化、土地城市化和人口城市化的矛盾和脱节。而避免上述弊病的进一步解决办法，有人已经建议是在更多乃至全国所有城市实行更全面详尽的限购。显然，如果沿着行政性限购限价的死胡同走下去，我们能陷入越来越难以自拔的恶性循环。这是当年搞计划经济时为什么连火柴的价格也要高层讨论决定的逻辑原因。人们当然可以很轻易地把所有这些问题以及实行中必然产生的更大扭曲归罪为地方政府，从而掀起一波波声浪更大的讨伐和问责浪潮，但这种表面热闹的帮忙其实有害无益。

 

    应当指出，新国八条并非没有自己的亮点和值得媒体聚焦推动之处。除了文件充分反映了政府高层对房价和民生问题的高度重视和决心，保障房的建设也次被提到了重中之重的地位，其中“加强保障房住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正”的要求，不是次提出而且也为重要。因为保障房的地位越高，保障房本身健全的封闭管理越重要。须知无论哪种形式的保障房，如经济适用房、限价房、单位福利房、高校政策房、人才照顾房乃至安置房，都涉及到财政资金即纳税人的贡献。如果没有真正面向社会和大众的三公原则，保障房会变成一部分人侵占公共利益的合法通道，后败坏保障房的名声。这方面的情况委实不容乐观。媒体和舆论倒是应当在这个领域大张声势、大举出击、曝光聚焦、穷追猛打。不过，与声讨“地方政府”调控不力这样泛泛的靶子不同，嚷的再凶并不真关谁的痛痒，真去维护保障房三公则要涉及有名有姓的地方政府和具体单位。因此，得罪当地权势者的风险，被点名单位紧急公关回过来搞定媒体的努力以及大众见怪不怪的麻木，都会使有条件监督的本地媒体望而却步，即使冲破重重阻力曝光后，也常常因无人跟进而势单力薄，结果被迫半途而废、有始无终。所以，真正要落实新国八条，想做成一件反对权腐败和坐地自肥的实事也绝非易事。
   由此可见，真正决定住宅公平分配及房价走向的，还是制度和机制设计本身。其实在这方面无论经济、社会、政治都是一个共通的道理。所以难怪邓小平总结文化革命的教训时感慨，“制度不好，好人也会做坏事。制度好了，坏人也难做坏事。”中国的楼市调控搞了这么多年，房价越调越高，住宅分配越来越不均不公，现在确实不能再简单头疼医头，脚疼医脚，而是到了应该从围绕房地产的基本土地供应制度、财政税收制度、住宅分配制度和金融信贷制度几个方面做大的顶层反思和重建了。
   无庸讳言，本文的确对新国八条提出了不少自己的看法和批评。其实这本来也应当是一个正常和有益的社会现象。试想假定那么多地方政府都有错，中央的相关部门能全部正确？坦率地说，制度设计而言，他们显然要承担更大得多的责任。2001年中央领导同志赞同的减持国有股补充社保基金的思路，被几个职能部门终落实成了国有股权减持变相流通的方案，并以国务院文件的形式下发。结果在各方努力下，这个错误很快得到纠正，后来以股权分置改革的制度再造，引领了中国证券市场的大发展。可见诚如温家宝总理所说，政府所做的一切都是为人民谋利益，要倾听和接受人民群众的批评和监督。现在的一个奇怪的现象是，各种对政府和政策的嘲讽、影射和为吸引眼球而走端的评论，对中国人自己没有底线的自我否定和对改革开放以来的巨大历史进步和跨越的轻视贬低几乎俯拾皆是。但是，对真正关乎中国人福祉的现行制度设计、改革和运行坦率理性的讨论和论，点名道姓但不失建设性的尖锐批评却难以寻觅或不受待见，这显然不是一个正在复兴的文明古国和现代大国应有的状况和心态。千里之行，始于足下。如果我们从楼市的制度变革起步，为在城市化时代已经和将要移居的亿万“寒土”，搭建能遮避风雨的小康之家做一些实际的推动，比那些借题发挥而越走越远的炒作，要积有效得多。