"汉七条"出炉:二线城市楼市调控将收紧

　　“汉七条”出炉! 继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，武汉跟进出台“汉七条”，一线城市为标本，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台阶段性收紧措施。十八届三中全会之后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。
 

　　从“汉七条”新政内容来看：一是二套房贷付可能进一步提高，由六成提至七成，利率不变(与一线城市一样)。二是非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，由1年提升至2年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。
 

　　三中全会召开前后楼市调控政策频发的三点寓意
 

　　十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控，随后发布调控政策，寓意深远。同策咨询研究部总监张宏伟认为：
 

　　、十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市、西安武汉等一线城市发布调控政策，主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。
 

　　二、多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力，如二套房贷付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等，从这个角度来说，此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。
 

　　三、此项政策中多数是“新国五条细则”的延续，比如二套房贷付比例提高至7成等，从作用的角度来讲，应该和“新国五条细则”一致，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
 

　　从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从近“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”、“汉七条”，还是当前政府表态来看，都有一个共同的点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年，广州非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至3年，武汉非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年，其实影响不大，见下文分析)。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
 

　　因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的。从未来趋势来讲，通过“穗六条”、“深八条”、“京七条”“沪七条”、“汉七条”等短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。
 

　　二套房贷付比例提高至七成对次改善影响较大
 

　　“汉七条”提出严格执行差别化的住房信贷政策，人民银行武汉分行应在国家统一信贷政策基础上，根据全市新建商品住房价格控制目标和政策要求，抓紧研究提高二套住房贷款的付款比例。根据当前其他城市政策惯例，武汉二套住房贷款付比例提至70%也将实至名归。
 

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房付比例在现有6成的基础上提高至七成或七成以上，不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。
 

　　但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。
 

　　总体来讲，北上广深等一线城市、武汉等部分二线城市二套房贷付比例执行不低于70%政策，对于次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成付金额的时间。
 

　　至于利率，在付比例提高的前提下，其实，对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的，原因很简单，付比例提高了，需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。
 

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会之后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。至于其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，比如部分房价上涨过快的二线城市，如南京、厦门、福州、沈阳、郑州、长沙等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。但是，这仍然是治标不治本的做法，短期内来讲，根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。
 

　　非本地户籍购房门槛提高主要看执行，中长期基本会被“潜规则”破解
 

　　从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州)等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的征，当前来讲，二三线城市的限购基本被“潜规则”破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行征。
 

　　从执行层面来看，当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。正是由于这样的原因，武汉暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);此前，上海城市调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上;广州随后也出台措施，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
 

　　对比之前各地政策，我们发现，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉“汉七条”为2年较为严格)为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，对于大多数城市而言，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效。
 

　　因此，对于武汉等地已执行3年左右的楼市“限购”政策的城市来讲，此项政策对于2011年(含)之前来武汉的非本地户籍人士基本不受影响，对于2012来武汉的至多影响一年，2013年来的会影响2年。从政策影响的梯度性征来讲，“汉七条”政策是对于短期来到武汉的非本地户籍人士影响较大。从“汉七条”的影响力度及趋势来看，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳逐渐符合新的“限购”条件而自动失效。其实，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场征，有可能不会对市场起到太大的作用。
 

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，一个行政区域内全部施行或从紧限购政策，从近3年限购执行历程来看，当一个行政区被纳入限购范围之前，都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程，以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围，其实，也回避不了限购已执行3年左右，大多数人都都已基本具备购房资格这个现状，出了限购政策，反而还会使这些需求集中入市。
 

　　此外，从执行面来看，在二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。
 

　　据《华夏时报》记者日前调查发现，环都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。
 

　　因此，当前来讲，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行征，甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”，执行层面已经不再执行，不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。
 

　　那么，对于一线城市来讲、部分房价上涨过快的二线城市，从中长期来看，外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面，如果执行的足够严格，那么，会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。
 

　　但是，中长期来看，“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，终还会选择合适的市场时机爆发出来，当前来看，尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。
 

　　收紧高端楼盘预售许可证，结构上控制房价走势
 

　　“汉七条”提出，全面加强市场监管。引导开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证，加大住房交易市场检查力度，进一步规范商品住房销售明码标价工作，严厉查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、教唆和协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格违法违规行为。
 

　　从调控经验来看，收紧高端楼盘预售许可证，结构上控制房价走势成为一线城市、部分房价上涨过快二线城市年底这个阶段的征之一。
 

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，武汉等城市通过收紧预售许可证发放过程，延发高端楼盘预售许可证的方法，控制中高端楼盘在市场当中的成交，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，从表面上来看，使整个市场均价走势相对平稳，上涨放缓，但是，从个案价格来看，由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，个案价格很难出现实质性的下调。
 

　　因此，这样的做法能说是短期内维稳市场的做法，对于高端楼市或需求来讲，延发高端楼盘预售许可证的方法，导致市场需求后置，短期内不能入市。但是，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上会有报复性的反弹，引起市场出现异常现象。
 

　　增加供地有助改善城市供求关系，抑制房价过快上涨
 

　　“汉七条”提出，增加住房用地供应，别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。加快2014年土地供应计划编制工作，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%，2013年12月31日前基本完成该计划的编制工作，2014年3月底之前向社会公布。优化供应结构，均衡供应土地，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管，提高住房用地开发利用效率。
 

　　当前，无论“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”，还是“汉七条”，基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的征比较突出。
 

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从“汉七条”从供地点来看，大多数地块属于中小套型商品房用地，相比一线城市增加住房供地的措施来看，“汉七条”对于改善市场供求关系的作用会更加明显。这对于满足武汉市的自住需求会有一定积意义，一定程度上有利于遏制房价过快上涨。