2018楼市政策盘点 多方调控下走向稳定

2018年是房地产市场跌宕起伏的一年，在中央定调坚决抑制房价上涨的背景下，今年楼市调控保持了连续性和稳定性，调控目标不动摇、力度不放松。目前全国楼市已迎来集体降温，与此同时，住房租赁市场加快发展，房地产税已有初步方案，长效机制相关政策得到了进一步的落实和细化，全国房地产市场平稳健康发展。

　　接下来让我们回顾下2018：

　　全国楼市政策盘点

　　▍农村集体土地可以作为建设用地

　　1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

　　▍中国人民央行宣布定向降准1%,释放4000亿增量资金

　　4月18日，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

　　▍住建部坚持房地产调控目标不动摇

　　据悉，“五一”前，住建部约谈了洗西安、海口、三亚等12个城市政府负责人，约谈中住建部相关负责人再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住建部再一次表明坚决的态度。住建部要求，应认真落实稳房价、稳租金的调控目标，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　▍未来“房住不炒”政策基调不变，调控将“因城施策”

　　尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，部分热点城市不排除进一步出台调控政策。由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

　　▍人才新政引发楼市热度上升

　　合肥人才新政,购房10万补贴，40岁以下本科落户就能买房!呼和浩特市出台“人才新政” ，购房最高补贴120万!珠海发布超含金量人才新政，全国首创给人才赠送住房50%产权……郑州人才新政，购房可拿10万元购房补贴……全国掀起的人才新政，促进了购房热度!

　　▍国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行

　　6月25日，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。棚改政策调整意在调控三四线房价与政府隐性债务扩张速度。近两年棚改货币化安置的大力推广，加快了三四线去库存，但同时也对三四线城市房价起到推波助澜的作用，房价短期透支并与当地城市发展状况脱节；而且随着房价快速上升，同等面积房屋货币化安置需要的资金规模也急剧上升；因此棚改政策调整的一个重要方向是降低货币化安置比例。

　　▍稳妥推进房地产税立法

　　4月，中国人大网发布“全国人大常委会2018年立法工作计划”，其中显示，备受关注的个人所得税法被列入预备审议项目，“视情在2018年或者以后年度安排审议”。虽然房地产税推进速度加快，但目前的重点任务还在立法准备阶段。更多的内容则来自机构的建议。

　　12月，中国社科院财经战略研究院发布报告提出，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。明年进度怎样?对房地产市场影响几何?还要拭目以待。

　　▍2018年拆迁补偿政策大调整

　　为保障农民的切身利益，2018年，将实行新的农村拆迁补偿政策。一是改变补偿规则，实现双向补偿，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿。二是扩大补偿范围，提高补偿金额，包括农民的固定财产、农房以及房屋内的装修、地上附着物补偿比如农民的果园菜园等。三是实现多样化补偿方式，货币补偿和等价置换供农民自由选择。四是更改原有的计算方法，保护农民权益。

　　▍调控不放松

　　从2016年底开始这轮楼市调控持续发酵，可消费者并没有因此消停，反而此消彼长。一线城市蹲(涨)，一线城市蹲完二线城市蹲，二线城市蹲完三四线城市蹲。

　　于是这场攻坚战仍从年初一直持续到现在，成为了持续时间最长的调控。调控一年比一年严厉，今年政府就再三强调：“楼市调控不会放松”!

　　相较于2017年楼市调控次数，2018年可以说与之旗鼓相当，并且成效颇丰。全国性买房的热风刮了三年多，终于在两年调控的遏制下得以喘息，连部分三四线城市都不放过，导致今年的「金九银十」不尽如人意。

　　与其说是调控的功劳，不如说是经济危机大环境影响的助力，而调控只是让楼市降温这个过程显得更加缓和。

　　这一次国家吸取教训后，并没有拿出房地产这个「夜壶」来蓄水，似乎已经意识到「灰犀牛」的存在，开始采用战略性眼光谋长远发展。

　　当三四线城市市场逐渐透支，整个楼市高烧早已退去，出现了低烧症状。近一两月，部分一二线城市的银行下调了房贷利率，房贷额度较之前充裕。

　　因城施策，可以打出头鸟，也可以合理去库存。「山东菏泽放开楼市限售」便起了个好头，顿时让人感觉暖意十足，连房地产板块都应声上涨!

　　紧跟着一线城市广州也放松商服类物业限售!大家就像久旱逢甘霖，一滴就高潮。于是都憧憬着全面放松调控、楼市重现繁荣的盛况。

　　如果经济仍持续不景气，调控这高傲的头颅也会逐渐低头让路，繁荣还会远吗?

　　▍楼市没那么冷

　　年中，成都万人排队买房、杭州郊区盘3000人摇号抢房、深圳土豪冒雨离婚再通宵排队买房等新闻屡上头条。买到即赚到的心理，让这些摇号限购的城市反而魔性的火爆。

　　63辆车载近3000人去杭州各大楼盘购房

　　今年楼市就如同春夏秋冬般季节更替，全国楼市在8月份达到顶点后由盛转衰，让人们觉得楼市拐点已到，频频驻足观望。其实楼市没有想象中冷。从统计局公布的数据来看，11月70城多数城市房价依然坚挺，但降温的态势依然在延续。热点地区变凉，冷点地区升温。东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。

　　相比于新房限价的影响，二手房价格更能反映市场真实情况。二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调，三四线城市降温速度会更快。

　　可以看出越到年底，房企为冲业绩降价促销力度加大，二手房的议价空间也会越大。近期有很多粉丝咨询内幕君现在能不能出手，看出许多购房者也在伺机抄底楼市，年底更加蠢蠢欲动。官媒放言，“不希望房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”，其实就是一个稳字，无论涨跌围绕价值上下波动即可。

　　▍租金上涨明显

　　买不起房可以租房子，其实涨房租比房价涨更可怕!

　　身边租房的人今年都在抱怨涨房租的事儿，一年涨几次，一次涨几百。大家还面临着裁员降薪的焦虑中，这不伤口上撒盐。

　　今年8月，房价大涨引得大家十分愤慨，尤其是一二线城市，本身租房人的生活压力大。大家都在自嘲：“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”。

　　而长租公寓之间的恶性竞争成为推动房租上涨的重要原因。随后10个长租企业被约谈，要求2个月内在市场上投放超过12万套不涨房租的租赁房源，房租风波才得以平息。

　　近日我爱我家旗下长租品牌「相寓」房租上涨超过20%，其曾经的「不涨房租」承诺已成泡影。自如也取消了不涨价限制，最高涨幅不超10%。再像北京近一年不断爆发出整饬群租市场，拆除大量老破小，让更多人无处可租。包租婆们也是看到了商机，你涨我也涨，交不起就赶快搬走。

　　上图看出，一线城市的租金增长速度已超过收入增幅，尤其是刚工作不久的年轻人压力山大。

　　租房市场的监管和整治，维持供需平衡是2019年的关键任务。

　　房租上涨和长租公寓暴雷，让普通老百姓深陷苦海，房租压力的增大其实也是变相刺激人们的购房欲望!

　　天门楼市政策盘点

　　▍关于调整2018年度天门市住房公积金额度的通知

　　▍九部门联手，重拳治理楼市30种乱象

　　7月23日湖北省住建厅联合物价、工商、税务、银监、公安、司法等九部门印发《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》，从今年7月至12月，在全省开展治理专项行动。

　　此次行动的整治重点针对30种行为，包括房地产开发企业不按政府备案价格销售商品房，或以附加条件限制购房人合法权利，变相实行价外加价，如捆绑车位、家电;商品房预售方案备案为毛坯房的，擅自以全装修商品房的方式销售;捏造、散布不实信息，曲解有关房地产政策等行为。此外，捂盘惜售或者变相囤积房源;以“首付贷”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款;中介机构与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益等行为，也在此次治理范围内。