天门市2018年地价状况分析报告

　　1、城市地价水平及变化趋势

　　1.1　整体地价水平与整体变化趋势

　　2018年综合地价水平(指商业用地、居住用地和工业用地地价的综合水平值，下同)较上年度均有上涨。根据天门市城市地价动态监测成果显示，2018年(以2018年12月31日为估价期日，下同)天门市综合地价水平值为937元/平方米，与2017年度综合地价水平值897元/平方米相比，同比上涨了4.46%。

　　1.2　不同用途地价水平与变化趋势

　　(1)不同用途地价水平

　　2018年天门市地价监测结果显示：住宅用地上涨幅度最大，其次是商业用地，上涨幅度均大于前期，工业用地在平稳中也小幅上涨。

　　商业用地地价水平值为1680元/平方米，与2017年商业用地地价水平值1646元/平方米相比，每平方米上涨了34元，同比增长率为2.07%;

　　居住用地地价水平值为1171元/平方米，与2017年居住用地地价水平值1102元/平方米相比，每平方米上涨了69元，同比增长率为6.26%;

　　工业用地地价水平值为266元/平方米，与2017年度工业用地地价水平值263元/平方米相比，每平方米上涨了3元，同比增长率为1.14%。(见附表1、图1)。

附表1　天门市城区地价监测各用途地价比较分析表

　　单位：元/平方米

图1▲天门市城区地价监测各用途地价比较分析图

　　(2)用途级别地价水平

　　① 商业级别价格走势

　　2018年度通过对商业用地共25个点监测，分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同比分别上涨1.48%、1.91%、2.63%、4.28%(见附表2)。

附表2 天门市城区商业用地级别地价比较分析表

　单位：元/平方米

　　② 住宅级别价格走势

　　2018年度通过对住宅用地共24个点监测，分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同比分别上涨2.91%、3.21%、6.08%、14.25%(见附表3)。

　　附表3　天门市城区住宅用地2018年级别地价比较分析表

　　单位：元/平方米

　　③各级别工业价格走势

　　2018年通过对工业用地二、三、四级别地段监测，工业用地监测地价与去年同比小幅上涨。(见附表 4)。

　　单位：元/平方米

1.3不同地区地价水平与变化趋势

　　今年土地挂牌商业、住宅成交案例主要集中在三、四级用地区段。城市发展带来新、老城区结合部三级、四级地段地价上涨明显;由于一、二级区段供地趋于饱和，没有明显的成交量，因此地价水平相对稳定。工业用地各区段价格水平相比去年同期有小幅上涨。

　　2 城市楼面地价与房价对比分析

　　2.1楼面地价与房价比值分析

　　根据天门市房管局销售备案的相关数据资料以及天门房产信息网商品房交易查询，总体趋势是房价持续上涨。

其中，住宅类成交均价为5031元/平方米比2017年的4000元/平方米上涨1031元/平方米，涨幅为25.78%，相比于平均楼面地价586元/平方米，楼面地价与房价比值为8.58%。

商业类成交均价为9600元/平方米，稳中有升 ，相比商业用地平均楼面地价730元/平方米，楼面地价与房价比值为13.15%。(详见附表5)

附表5 2018年天门市城区楼面地价与房价对比分析表

　　单位：元/平方米

　　2.2楼面地价增长率与房价增长率比较

　　根据天门市房网信息数据资料，天门市2018年商品房销售均价为5031元/平方米，同比2017年商品房销售均价4000元/平方米，增幅明显，上涨25.78%。

商业销售均价9600元/平方米同比2017年商业销售均价9500元/平方米，上涨1.05%，增幅较平缓。

根据今年度地价监测的成果显示，商业、住宅用地监测点价格也基本与房价增幅成正比。地价增长率与房价增长率比较如下表(附表6)。

　　3、城市地价与土地市场协调状况

　　3.1地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

　　2018年的土地计划供应量与去年供地比例略有调整，在本年度的供地计划中，经营性用地总量比去年同期增幅明显，工业用地小幅下降。根据2018年监测数据，各类用地的地价增长幅度较之前均有上涨。土地供应与年初制定的供应计划方向相一致。

　　3.2地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

　　截止至2018年12月31日，2018年天门城区挂牌交易共成交43宗，总出让面积是2006464.34㎡，商业用地实际供应面积同比去年增加602.35%，居住用地实际供应面积同比去年增长114.80%，工业用地实际供应面积同比去年增加16.08%。地价增长率低于土地实际供应面积增长率。

　　4、城市地价与房屋市场协调状况

　　4.1地价增长率与房屋供应面积增长率比较

　　2018年，新建商品房批准预售14465套，批准预售面积179.07万平方米，同比增长36.02%;其中，新建商品住房批准预售13450套，批准预售面积163.23万平方米，同比增长46.11%。

房地产开发用地供应35宗，总面积 116.45公顷，同比增长84.32%;其中，住宅用地供应 4 宗，总面积 10.58 公顷，同比增长 134.07%。

房地产市场去库存压力依然存在，城市地价增长的速度低于房屋供应面积的增长速度。

　　4.2地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

　　2018年，新建商品房销售13242套，销售面积151.23万平方米，同比增长10.31%;

其中，新建商品住房销售12308套，销售面积142.64万平方米，同比增长13.94%。

存量房成交1811套，成交面积26.92万平方米，同比增长40.65%;

其中，存量住房成交1757套，成交面积24.77万平方米，环比增长%，同比增长44.26%。城市地价增长的速度低于房屋实际销售面积的增长速度。

　　5、城市地价与社会经济环境协调状况

　　5.1地价增长率与国内生产总值增长率比较

　　2018年度地价增长率综合同比增长4.46%，2018年全国年内生产总值591.15亿元，同比增长8.2%。地价增长的变化趋势与国内生产总值增长同步，增幅明显低于GDP的增速。(附表7)。

附表7　天门市GDP增长率与综合地价增长率的对比表

图2▲ 天门市GDP增长率与综合地价增长率对比图

　　5.2地价增长率与固定资产投资增长率对比

　　2018年天门市固定资产投资投资总额同比增长率11.3%，同比增速放缓。2018年天门市地价增长率的变化与固定资产投资增长率的变化方向一致(附表8)。

附表8　 天门市固定资产投资增长率与综合地价增长率对比表

图3 ▲天门市固定资产投资增长率与综合地价增长率对比图

　　5.3地价增长率与城市房地产投资对比

　　2018年天门市房地产开发投资总额为43.52亿元，同比增长137.3%。地价增长率远低于国内生产总值、固定资产投资、房地产开发投资增长幅度，说明天门市土地市场运行较为稳定。

　　6、背景情况与未来趋势分析

　　6.1城市地价变化与背景及存在的问题

　　2018年是天门市房地产市场非常火爆的一年，特别是上半年销售行情量价齐涨，作为一个非一、二线的相对较小的城市，天门的房产政策相对宽松，没有太多限购现售政策的严格把控，而且去库存也是一项主要任务。

在国家宏观调控的政策下，没有一、二线城市购房资格的本地人，更多的开始考虑回乡置业，成交量和市场需求开始增大也在情理之中。随着2018年土地实际供应量大幅增长，开发商大量储备土地，地价水平增幅明显，预计后期随着房地产去库存压力的增加，房地产销售价格会较平稳发展，土地供应价格会维持在现有的水平。

　　6.2未来地价变化的趋势预测

　　2018年已经过去，年末城区商品房去库存压力大于去年，对于充满挑战的2019年楼市的预期是平稳健康发展，未来楼市大起大落的可能性较低，2019年对于开发商来说，挑战或多于机遇。预期2019年会减少土地开发用地供应，地价会较平稳。

文章来源：天门市人民政府网站

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