今年“金九银十”会不会有一波行情？9月楼市走势！

　　各地房产政策释放不断，市场扑朔迷离，处于大转折前夜的房地产行业，任何关于楼市的看法都可能被事实所嘲笑。

　　拨云见雾，金九银十今年不会有

　　与金三银四一样，金九银十通常也是房地产行业出货旺季。在这个销售旺季节点，几则新闻释放的信号颇有意味，对“金九银十”出货回款的成色打上了一个问号。

　　其一，数据显示，1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中1160家投资性房地产较2016年末有不同程度的减少，占比高达78.5%;还有些上市公司对房地产进行了清空式处理。

　　其二，作为全国楼市风向标的北京，在“金九银十”到来之际，政府通过媒体释放了北京楼市调控不会放松的信号。从房价、供地和政策三个方面表示了北京的决心，确保今年房价环比不增长，完成住宅用地供应计划和“毫不松懈做好房地产调控”。

　　其三，作为楼市兴衰关键的货币政策，特别是房贷政策，不仅没有松动，甚至有加码的迹象。自融360的最新统计数据显示，8月全国533家银行中，154家对首套房利率进行了再度上调，占比28.89%。截至目前，执行首套房利率上浮的银行达到252家，全国首套房贷平均利率创下历史新高，彻底打破了7月“基准为主”的格局。

　　这一系列信号用意很明显，那就是，不要借助“金九银十”这个时间窗口，试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。

　　如果仔细梳理过去房地产调控周期，不难发现，在调控严厉的情况下，热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情。不过因城而定的房地产政策不同以及市场不同，各地金九银十的表现也会有异。

　　北京

　　8月，北京商品住宅供应大幅放量，但成交量同环比双降，尤其同比降幅进一步拉大。土地市场供应成交活跃，共成交11块地块，住宅用地占比较大，10幅综合地块中1幅住宅部分全部为建设自住型商品房，其余9幅均设置了商品住宅销售价格上限。二手房市场出现价格松动现象。政策上，发文完善租购并举制度，明确共有产权住房相关内容，本意还是在于加快推进住房租赁市场改革。

　　9月预判：供应逐渐放量，市场需求增加，成交供应会有所增长，房价短期维稳。

　　上海

　　8月，上海连续5周未取得预售证，供应面积仅12万方创历史新低，成交量持续下跌，市场整体供不应求,热度远不及去年同期。2个新开盘项目均为首改首置类刚需产品，去化程度优异。二手房市场呈现量跌价稳的趋势。政策上公证摇号落地施行。土地市场供应放开，尤其多纯租赁用地和大住宅用地，总体上市场延续明冷暗热局面，依旧采取高拍价低溢价的方式，用复合挂拍的形式调控地价。受此影响，房企对开工持谨慎态度，或暂缓开工或加快建设周期暂缓资金压力，很多高端项目拿不下预售证选择延后开盘，受天气和零供应影响，案场到访延续七月的下滑态势，客户观望情绪严重。

　　9月预判：供应量将环比呈现大幅增长，下月成交将伴随着供应的增长而有所突破，若有新盘入市的冲击，房价将捅破5万关卡。

　　广州

　　8月，广州楼市供求数据略有回升，开发商获取预售房源增多，开始为“金九银十”冲刺做准备，成交方面环比略升但总量增加不明显，总体来看市场平淡仍处于低位运行阶段。新开盘、加推项目数量多，但在政府严管和购房者观望情绪加重影响下去化情况较为一般， 75%的楼盘去化率低于50%，只有外围性价比高的项目去化程度较好。政策上，8月14日出台广州未来五年供地计划，其中普通商品住宅用地计划供应2375公顷、租赁住房用地计划供应825公顷，未来采取超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等多种竞价方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高的情况。

　　9月预判：供应量会比8月份再多一些，但供应偏紧的情况总体不会发生变化。预计开盘/加推增多，网签量有望回升。开发商回笼资金的压力逐渐增大，8月已经零星出现的优惠促销现象金九银十会增多。

　　深圳

　　8月，深圳商品住宅供应同环比激增，供应大幅放量创2017年新高，成交量基本与上月持平继续保持小幅下滑。本月新开盘两个项目均为豪宅，去化速度快但程度一般，整体去化率保持在20%-30%之间。政策方面，出台鼓励住房租赁市场发展文件，对住房租赁将给予税收优惠政策支持;同时将对深圳市范围内使用年限在20年以上的老住宅区进行改造，加快推进深圳市棚改造工作。二手房市场成交量自5月份开始持续下跌，但成交价格却有缓慢回升，同比降幅控制在20%以内，价格基本稳定。

　　9月预判：供应逐渐放量，个别项目开发商或采取“以价换量”的优惠政策，去化率相比前期可能有所改观，不过市场成交信心仍不足。

　　杭州

　　8月，商品住宅供应小幅下滑，高价地王项目领证难度依旧较大;成交保持高位，本月加推项目数与单盘供货量明显提升，新开盘项目去化良好整体去化率在80%以上。本月土拍市场火热，共成交19宗土地，并且老余杭、崇贤、大学城北、转塘等多区域创最高楼面价记录，土地市场的热度也传导至新房市场，前期一些认购项目集中转网签，进一步拉升价格。企业新开工意愿两极分化，部分企业为提前开盘仍在赶工，还有一些企业因备案价限制选择捂盘惜售，开工意愿较弱。热点区域案场来访量持续维持高位，而尾盘在售或者无房可售的案场基本无人问津。

　　9月预判：新开盘数量达到30余个，8月推盘认购量较大，预计将于9月签约，9月成交同样将出现上涨。对整体房价具有向上的拉动作用，预计仍将保持高位运行。

　　武汉

　　8月，在政府限制地王项目入市，大量待上市房源未能如期获取预售证，武汉供应跌幅超25%，成交也小幅回落但总体仍旧保持高位，库存进一步走低，市场供求矛盾依旧客观存在。本月大量刚需改善盘推出，加推的18个楼盘全部分布于二环之外，三环外项目占比接近五成，整体去化表现优异去化率高达92%，日光盘占比达6成。土地市场8月出现了一轮较大规模的集中供地，其中含住宅用地23宗，成交6宗，其中花山地块以99.85%的溢价率摘得，其楼面地价高达到10000元/㎡。整体来看，在当前市场环境下政府对价格管控的态度依旧坚决，企业捂盘现象持续蔓延。

　　9月预判：大量待上市房源将充分释放，推高市场商品住宅供应总量，成交将继续保持高位，政府对价格管制的决心依旧坚决，预计短期内不会存在松绑的可能。

　　成都

　　8月，成都商品住宅供应同环比骤减，成交却高位运行，供不应求现象严重。3个新开盘刚需改善项目去化速度优异，几乎全部售罄。由于供应量严重缩水而需求旺盛，开发商补库存的意愿也较强烈，因此企业开工意愿仍然偏正面，到访量火热程度也不减，排号人数远大于推案人数。在限价大背景下，开发商不能随意调价，部分企业选择观望暂缓上市，使得供应端持续偏紧。本月15号成都发布新规，未来全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，意味着全市住宅产品结构将向成品住宅为主转变。土地市场依然火爆，本月供应23宗成交7宗，在新房供不应求环境下部分开发商通过收购或合作来获得地块开发权。

　　9月预判：市场供应端有望放量，受网签限、银行贷款节奏放缓等影响，成交量会小幅下滑，价格继续保持平稳是大概率事件。

　　长沙

　　8月长沙供应增长较快，新开楼盘数量多且去化程度不错，案场到访量上升“日光盘”频现，整体去化率在90%以上，豪宅的入市同时也带动全市均价的上涨。政策方面22条人才新政落地实施，变相松绑了限购政策，客观上增加了购房者。限价政策继续推进，由于价格无法达到开发商预期，因此许多企业开工意愿不强。本月由于政府限供，土地市场冷清，之后旺季到来将有部分住宅及商住土地新增上市，加上房企拿地热情依旧居高不下，预计9月土拍市场会出现火热局面，新房成交量也会攀升。

　　9月预判：下半年预期多个新项目入市，新增供应预计超上半年供应量。由于限购和限价，成交量趋向小幅上扬，后期价格波动不大，受部分新项目入市带动，或有小幅上扬。

　　重庆

　　8月重庆供应量下降，在供应不足的情况下成交量也出现小幅下滑，市场总体来看供不应求局面明显。11盘新开项目去化效果不错，多数项目售罄。土拍市场出台新规溢价率超过30%，需在10个工作日内交齐土地款等内容对房企资金要求和开发实力提高，在此背景下房企强强联合拿地增加。本月未出台楼市新政，为缓解中长期市场供求关系，后期政策收紧可能性较小。市场热度下降，房企积极抢占出货期，开工意愿较上个月有所提升，到访量环比大增，核心板块和新开盘项目地区热度不减。二手房市场成交量有所下滑，但成交均价持续上涨。

　　9月预判：供应量将有所增加，成交量小幅增加，房企调价意愿减弱，市场成交均价大幅上涨幅度可能性下降，呈现稳中有升的态势。

　　郑州

　　8月，郑州商品住宅供应大幅放量，成交量环比也实现正增长，新开盘项目众多，整体去化情况良好，成交均价也无明显涨幅，保持持平。8月22日发布《关于加快发展成品住宅的指导意见》明确从明年起河南新建商品住宅全部按成品房建设，并对参与成品住宅的房企予以政策支持。8月限购区非限购区域案场到访量均小幅上涨，市场出现转暖迹象。土地市场据国土部、住建部发布通知，集体土地即将入市，郑州为试点城市之一，发展住房租赁市场，构建购租并举的住房体系。预计9月楼市传统旺季供应成交量都会上涨。

　　9月预判：未来短时间内供应仍将处于低位运行。受限签影响，未来短时间内成交量仍将处于相对稳定的区间。新房价格短时间内仍将持续坚挺。

　　中国房地产市场本质上政策市，市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。

　　说实话，比起要不要买房子更重要的是，要及时认识到房地产下半场的玩法和游戏规则。不要被“金九银十”的短期思维所左右。观察楼市的历史，“金九银十”是楼市大逆转和大反弹的重要机会。那么今年，你觉得楼市还会出现往期“金九银十”的盛况吗?

　　来源：光远看经济、克而瑞地产研究