概念透支 上海迪士尼楼市泡沫或提前破灭

从4月8日上海迪士尼举办动工仪式至今短短数天，股市迪士尼概念的多支股票连续下跌，走出一波利好出尽行情。在迪士尼所在板块的楼市，也出现了利好“见光死”、泡沫提前破灭的迹象。

统计数据显示，从迪士尼乐园项目消息传出到终确认、终开工的一两年时间里，迪士尼乐园所在的以上海浦东川沙板块为核心的区域楼市即进入快涨通道，短短一年中均价翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼项目附近新开楼盘突现大幅降价促销，包括了2万抵10万的大幅优惠。

“这种举动并不意外。这个板块里，几乎是投资者的天下，投资比例高，乐园正式开工，利好出尽嘛。”某知名中介浦东川沙店的业务人员告诉记者。

在业内人士看来，迪士尼楼市泡沫的突变，利好出尽是诱因，根本的在于持续的强力调控措施，对投资需求的巨大直接打击，令几乎全靠投资投机支撑起来的迪士尼楼市泡沫有些不堪一击。

迪士尼泡沫：投资客天堂

若以4月8日为节点，往前从迪士尼乐园落户上海的消息传出开始数年中，迪士尼概念一直是上海楼市一个强力助推器，直接体现为相关区域楼市房价的扶摇直上，而4月8日无疑是个历史性的高潮点。

以浦东川沙板块为核心的真正迪士尼概念区域，是在约2009年前后上海迪士尼选址“浦东、崇明谜底”揭晓之后，时间跨度约两年。

但这两年中，川沙及周边区域无疑成了楼市投资投机客的天堂。相关统计数据显示，从每平方米不足万元到24230元的房价速涨传奇，上海迪士尼项目所在的川沙板块用一年时间完成。

成交数据显示，2009年一季度时，川沙板块的商品住宅的成交均价为9378元/平方米，处于上海成交均价落后位置。至2009年四季度，上海迪士尼乐园宣布正式落户时，川沙板块的成交均价为12797元/平方米，随后川沙板块房价一路飙升。到2010年一季度，川沙板块商品住宅成交均价攀至16290元/平方米，至二季度成交均价跃至24230元/平方米。尽管2010年三季度有所回落，但基本稳定在历史高位。

截至2010年四季度，川沙板块成交均价终报23348元/平方米。从获批至今，短短一年多的时间，迪士尼项目所在的浦东川沙板块房价涨幅几乎全部超过。

扶摇直上的还有二手房。据21世纪不动产上海区域市场反映，迪士尼落地后的一年多里，川沙板块二手房价格上涨幅度基本超，有的甚至达到200%以上，尤其是次新房源价格更有大幅攀升。

不是住宅，商铺等其他类型的物业炒作暴涨之势，与住宅相比，有过之而无不及。今年近一次的土地拍卖中，川沙新市镇的一个商业地块成交溢价率高达427％。据了解，绿地集团等国内外知名房企均已在迪士尼区域投下重金，多数聚集商业地产。

商铺成为投资投机者的另一项爱。来自当地中介的信息显示，商铺尤其是小面积商铺一直十分，目前当地万家新天地广场、越龙湾等新开盘的纯商铺项目都受到投资者热捧，单价约3万元/平方米。而近推出的某个位于地铁附近的商铺项目，以小面积为主，单价迫近6万元/平方米，直逼市地段商业项目。

当地的中介门店负责人告诉本报，不管是住宅还是商业物业，卖家几乎超过80％都是投资投机客，即使有自住自用者，也大都抱有投资的意图，真正打算来此区域居住的自住型买家，很少很少。

目前迪士尼周边区域，不管是与市的离，还是交通和配套的便利性，并不是居住的好选择。_ueditor_page_break_tag_副标题

调控致泡沫提前破灭？

据本报记者了解，迪士尼正式开工，对周边楼市板块而言，其标志意义并不在于历史涨幅的高点，或许更在于一路飙升的转折点。新统计数据显示，开发商正抓紧将迪士尼概念的楼盘出货，大量供应上市。

一季度，上海川沙板块零供应，但迪士尼外围板块成交占比大浦东过半。据搜房网数据监控统计，一季度浦东新区总计成交面积24.1万平方米，其中迪士尼辐射6大板块成交活跃，合计12.2万平方米，占据整个大浦东一半以上成交量。川沙连续4个月“零供应”，周康、惠南等外围板块崛起。

调控对楼市的冲击，在迪士尼区域这样前期炒作盛行的市场率先有所体现。2011年以来，川沙板块的成交均价出现明显滑落，今年一季度小幅回落至20140元/平方米。

来自该区域市场信息显示，较大幅度的打折促销项目纷纷开始亮相。

克而瑞数据显示，位于浦东新区南六公里567弄的某项目，自2009年11月迪士尼落户的消息宣布后，房价由之前的18494元/平方米瞬间涨到26446元/平方米。但日前上海迪士尼破土动工的消息传出后，该楼盘并未效仿2009年11月的营销策略，借机涨价，而是推出优惠措施，预交2万抵10万。

在这一销售策略背后，是迪士尼区域前期涨幅过快项目的惨淡业绩。上海官方网站房地产数据显示，上述项目的销售速度自去年1月至今一直较为缓慢，去年10月、11月、12月，今年3月该楼盘的销售速度为4套、4套、2套、2套。

有开发商营销负责人对记者坦言，调控冲击下投资需求大幅缩水，加上迪士尼正式动工利好出尽等因素，迪士尼概念楼市盛而衰也是可以预料的，现在还是个开始。“但终是否存在泡沫破灭的情况，还要看后市的综合因素。”

调控重压之下，投资投机驱动的楼市泡沫出现来得快去得快的迹象。

仲量联行在其新的季度报告中指出，预计现行的紧缩政策将贯穿整个2011年，并有可能延续至2012年。该行中国区研究部总监柯志谦认为，预计2011年住宅成交均价会有所下降。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，迪士尼区域周边房产目前可供炒作的空间不大，相信在未来两年内如无其它重大规划建设影响，该区域难再成市场热点。

不过也有人更悲观，中房信分析师薛建雄表示，迪士尼板块在2009年楼市上涨期，概念炒得过热，房价被透支，成为目前楼市调控时期的房价雷区。尽管迪士尼开工，但还是老旧概念，没能再次提升目前处于高位的周边房价，使得投资者短期观望。鉴于当前的密集楼市调控政策，川沙镇周边房价没有重现飙涨，而是陷入疲软。