房价为什么如此坚挺？一文彻底搞懂房价为何还在涨！

　　对绝大多数的人而言，当下的房子是昂贵的，是难以接受的。人们坚信，房价上涨是因为房地产行业的从业者在故意抬高，特别是供求关系严峻的城市。需求关系决定价格，但影响价格的又何止是需求关系，生产成本也直接决定着价格。

　　房地产成本包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费等。其中土地费用和建筑安装工程费占比最多，分别为20%和40%，并出现逐步上升的趋势。

　　1、土 地 费 用

　　土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，也就是我们俗称的楼面价，以此来评估项目的可能性。可见，作为成本之一，楼面价对整个项目起到至关重要的作用，一旦楼面价出现上涨，将直接影响着房价。

示意图

　　近来，国内多线城市土拍开始回暖，无论是一二线发达地区，还是经济薄弱的三四线城市，土地市场狂欢都已成一种大势。截至5月20日，年内已经累计有31家企业拿地超过100亿，同时也有13家企业拿地超过200亿。其中碧桂园在全国各地的拿地数量遥遥领先，共计122块。

　　另据国家统计局最新报告显示，今年1至5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%;房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米，同比增长8.8%;房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比下降33.2%。

　　从这些数字我们能发现很多有意思的信号，虽然今年房企拿地面积变小了，但投入的资金变多了，这说明今年土拍市场的火热指的并不是数量，而是其价格。为了减少土拍价格上涨而导致的影响，房企今年加大施工力度，为的就是确保自己手里头有充足的房源，而这又说明房企对楼市今后的发展充满信心。

来源：国家统计局

　　2、建 筑 安 装 工 程 费

　　建筑安装工程费是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等。该费用在整个成本构成中占比最大，达到40%左右。

　　我国劳动力供给持续下降，成本持续上升，这使我国制造业面临诸多困境，用工荒便是急需解决的难题。再加上我国人口老龄化加重，人口增长速度下降，让这一问题愈发严峻，也使需要大量劳动力的房地产行业用人成本急剧上升。此外，在原材料方面房地产行业也面临诸多困境。

图源自网络

　　今年以来，铁矿石价格一路攀升，期货主力合约于6月11日涨停，且夜盘延续涨势，最高触及778.5元/吨，创出近五年新高。房地产行业在建造过程中需要大量的铁资源，铁矿石价格的上涨会影响到开发商的生产成本。但在房地产行业，除了铁矿石还有另一重要资源也开始上涨。

　　6月1日，据中国水泥网统计，山西、浙江、河南、山东、广东、陕西、辽宁、江西等地纷纷开始停窑。据悉，此次停产波及全国千余家水泥厂，停窑时间最长预计会持续六个月。该消息一出，多地市场纷纷发布涨价通知，随着时间的推移，水泥的价格还会有进一步调整。

　　3、楼市一直不缺乏发展的动力

　　由于受到价格的影响，国内龙头房企加大三四线城市的拿地力度，而一二线城市也没放松。就拿今年上半年拿地最多的碧桂园举例。截至2018年末，在碧桂园权益土储中，一二线城市占比14%，三线城市和更低阶城市分别占比21%和65%。而对2019年的拿地计划，碧桂园高管对外的表态是，初步定与2018年持平。

　　通过一番官方数据我们可以看到，今年房企拿地面积是减少了，但拿地的热情却在上涨，究其原因主要还是受到土拍价格的影响。而这又正好预示出房价今后的发展，毕竟成本都在上涨，最后的售价只会不断刷新纪录。面包卖的比面粉便宜，不是大坑便是套路。

图源自网络

　　特别是铁矿石和水泥这两大直接关乎到生产成本的资源，价格开始猛涨，会直接刺激房价在很短的时间内有所表现。而更多的刺激房价上涨因素，在未来将共同发挥出作用，如全面取消落户限制，全国加大基建投资，央行定向降准(6月17日，央行公告表示，第二次定向降准释放约1000亿元。)，根据商品住房库存消化周期实施差别化调控政策等。在这样的背景下，有部分媒体鼓吹的未来房子将成白菜价，又如何去实现?

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