71家房企财务费用现暴涨同比增长近三成

2014年08月25日 08:31 小编：天小风中国房地产研究会|0 点击：2095

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　　纵观今年上半年的楼市库存量和成交量，项目销售周期加长，周转速度减慢，催生了房地产企业财务费用大涨的现象。

　　编者按：在购房者普遍预计房价将大幅下调的同时，资本市场也对房企的未来打上了问号。房企的融资成本无疑会大幅增加。这在一定程度上，也加剧了房企资金链的紧张程度。在多个因素的合力下，不难预料，房企“以价换量”的力度将进一步加深。

　　截至8月23日，根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有71家房企(近三年财务指标齐全的公司)公布2014年中报业绩，占142家房企的50%，其财务费用暴涨近10亿元，而2013年同期同比增加了3亿元。

　　值得注意的是，在上述71家房企中，中华企业财务费用力压万科位居榜，金额高达4.5亿元;财务费用少者为广宇发展，金额为—1821万元。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆表示，企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多，负债攀升。同时，房企的现房存货量较大，项目周转速度缓慢。

　　财务费用暴涨近三成

　　根据Wind资讯统计数据显示，上述71家上市房企今年上半年的财务费用合计为43.50亿元，同比上涨幅度为28%;而2013年上半年这71家上市公司的财务费用合计为33.99亿元，2012年同期则为31.23亿元，其2013年同期财务费用的同比增长幅度约为9%。

　　由此可见，与2013年同期房企财务费用同比小幅增长相比，2014年同期则转为大幅上涨，增加近20个百分点。

　　而据上述71家上市房企的中报显示，13家财务费用为负值，58家为正值。其中，14家房企财务费用超过1亿元，5家超过2亿元。

　　从具体房企上半年所花财务费用的表现来看，中华企业力压万科居于榜，金额高达4.5亿元;万科以3.96亿元位于二位;而开股份和招商地产紧随其后。

　　值得注意的是，据Wind资讯统计数据显示，泛海控股今年上半年财务费用为5030.98万元，而2013年同期则为7626.65万元，同比减少了2595.67万元，财务费用同比下滑幅度约为34%;而金融街今年上半年财务费用则为1.73亿元，上年同期则为0.9亿元，同比大涨0.83亿元，同比增长幅度超过90%。

　　不过，相对于财务成本得到有效控制的房企数量来说，财务成本同比上升的房企数量则更多。

　　对此，有业内人士表示，近年来，房企在国内的融资渠道有限，通过资本市场和银行贷款融资都很艰难，大多数开发商通过信托渠道去融资，其融资成本基本都在10%以上，甚至个别房企要向民间借高利贷维持生存。鉴于此，不少房企出海融资，但在中国内地楼市成交量的不断下滑，楼市不高的背景下，海外投资者也不买房企低成本融资的账，这在某种程度上导致了房企在海外融资的成本甚至上升到 7%以上。

　　显然，高昂的利息支出加重了企业的财务压力，同时也更考验房地产企业的资金承压能力。

　　项目周转速度承压

　　“房企的负债额度和其财务费用是成正比的。”另一位业内人士称，2013年，大多数房企都买了不少地，其负债增加不少，这显然也进一步提升了其有息负债的比重，加重了其财务费用负担。

　　值得一提的是，宋延庆也表示，“在房地产开发中，以项目竣工期备案为时点来看的话，若在项目竣工之际仍未偿还完当初开发项目的有息借款，那么尚未销售的现房越多，则将给企业的财务成本指标带来的压力越大”。

　　而纵观今年上半年的楼市库存量和成交量，多数房企销售目标完成率不如年初的预期，项目销售周期加长，周转速度减慢，催生了房地产企业财务费用大涨的现象。

　　事实上，多数房企已经意识到财务成本在房地产项目开发中成本攀升的现象，鉴于此，多数房企都在走高周转战略，凭借加快项目周转速度，减少利息支出。

　　获悉，大型房企几乎都在大力推行标准化产品线的复制开发，原因是产品线开发可实现快速定位、快速设计、快速招采、快速施工、快速销售和快速现金流平衡，同时也可以提高项目周转速度，降低财务压力。

　　除此之外，个别有实力的房企为了能借到利率更低的钱，都力搭建A+H股上市融资平台，国内外融资成本接近7%的差额空间让房企相打通中国香港上市平台。从万科、绿地等房企到力图转型改变的泛海控股等开发商，都完成了打通国内加海外资本市场的双融资平台战略，其目的不外乎扩大融资渠道，在高杠杆运营的背景下，力减少高额负债所带来的财务成本，进而提升企业利润。